Liðlega einu ári eftir að ríkið og sveitarfélög sammæltust um að byggja þyrfti 35 þúsund íbúðir á tíu árum, í því skyni að mæta fyrirsjáanlegri íbúðaþörf og koma húsnæðismarkaðinum í jafnvægi, virðist nær ómögulegt að markmiðinu verði náð.
Á tímabilinu var stefnt að því að byggja minnst 4 þúsund íbúðir á ári fyrstu fimm árin og 3.500 íbúðir á ári síðari fimm árin í samræmi við þarfagreiningu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Nýjasta spá stofnunarinnar frá því í maí gerir hins vegar ráð fyrir því að einungis 2.800 fullbúnar íbúðir komi inn á markaðinn á þessu ári, álíka fjöldi á árinu 2024 og rétt tæplega tvö þúsund árið 2025. Gjáin er að gliðna frekar en hitt.
Aðalhagfræðingur Samtaka iðnaðarins varpaði ljósi á umfang vandans á Húsnæðisþingi sem var haldið í lok ágúst. Hann benti á að landsmönnum hefði fjölgað um átta þúsund það sem af er ári en íbúðum hefði einungis fjölgað um tvö þúsund. Fólksfjölgun er því fjórfalt meiri en íbúðafjölgun og á sama tíma fer kostnaður við uppbyggingu hækkandi. Frá undirritun rammasamkomulagsins í júlí 2022 hefur kostnaður við byggingu meðalíbúðar – einkum vegna þróunar vaxta og aðfangaverðs – hækkað um 7,3 milljónir króna.
Stóra verkefnið, eins og fram kom í máli innviðaráðherra og annarra framsögumanna á sömu ráðstefnu, er að ná niður verðbólgu og vöxtum en líklega mun það ekki reynast svo einfalt. Á meðan Seðlabankinn reynir að vinna bug á 7,7 prósenta verðbólgu fer misræmið milli fólksfjölda og uppbyggingar versnandi. Þegar bankanum tekst að lokum ætlunarverkið kann framboðsvandinn á húsnæðismarkaði að vera slíkur að bankinn eigi erfitt með að lækka vexti verulega án þess að missa stjórn á húsnæðisverði.
Hin augljósa afleiðing af dýru húsnæði, og sú sem litar umræðuna um húsnæðismarkaðinn, varðar lífskjör. Hlutfall húsnæðiskostnaðar af útgjöldum hefur hækkað um helming frá aldamótum og heimilin hafa því hlutfallslega minna fé til að verja í aðra hluti. Afleiðingarnar fyrir samfélagið í heild sinni eru þó mun margslungnari, og að miklu leyti duldar, vegna þess að húsnæðisverð hefur áhrif á stórar ákvarðanir í lífi fólks; svo sem búsetu, starfsferil og fjölskyldustærð.
Raunar virðist sem svo að mörg af stærstu vandamálum samfélagsins eigi það sameiginlegt að hátt húsnæðisverð geri illt verra. Þetta er umfjöllunarefnið í athyglisverðri grein, sem ber yfirskriftina The housing theory of everything og var birt í breska veftímaritinu Works in Progress. Greinarhöfundar taka fyrir nokkur viðfangsefni, svo sem frjósemi, og rekja samspil þeirra við húsnæðismarkaðinn.
Hvað frjósemi varðar eru tengslin við húsnæðisverð augljós; því dýrara sem það er að bæta við sig herbergi, þeim mun dýrara er að eignast annað barn, og í greininni er vísað til nýlegrar rannsóknar í Bretlandi sem leiddi líkur að því að 10 prósenta hækkun húsnæðisverðs minnkaði fæðingartíðni um 1,3 prósent. Þetta er verðugt rannsóknarefni hér á landi enda hefur frjósemi hríðfallið frá árinu 2010 og er nú í sögulegri lægð.
Misskipting auðs er annað dæmi. Franski hagfræðingurinn Thomas Piketty varð heimsfrægur eftir útgáfu bókarinnar Capital in the Twenty-First Century, þar sem hann færði rök fyrir því að hlutdeild fjármagnseigenda í þjóðartekjum hefði stækkað á kostnað annarra.
Greinarhöfundar nefna rannsókn sem sýnir að þessi aukna hlutdeild hafi að mestu leytið runnið til fasteignareigenda – að minnsta kosti var það raunin í Bandaríkjunum – og aukningin hafi verið knúin af hækkandi fasteignaverði. Áhrifin voru mest í þeim ríkjum þar sem strangar reglur gilda um uppbyggingu.
Við getum einnig velt fyrir okkur hvað óheilbrigður húsnæðismarkaður þýðir fyrir þá tæplega 50 þúsund Íslendinga sem eru búsettir erlendis um þessar mundir. Þegar húsnæði er af skornum skammti er sumt fólk verðlagt út af markaðinum og í mörgum tilfellum gæti það þýtt að fólk fær ekki þau störf sem geri þeim kleift að afkasta meiru og afla þannig meiri tekna.
Niðurstöður einnar bandarískrar rannsóknar gáfu til kynna að ef þrjár borgir – New York, San Jose og San Fransisco – myndu slaka á reglugerðum um uppbyggingu myndu milljónir manna færa sig um set og leita í afkastameiri störf. Fyrir vikið yrði landsframleiðsla Bandaríkjanna 8,9 prósentum hærri.
Nýsköpun, offita og loftslagsbreytingar eru enn önnur dæmi – það er fátt sem húsnæðismarkaðurinn lætur ósnortið. Afleiðingarnar af þeim húsnæðisskorti sem blasir við í spám HMS vekja því ugg.
